One Chuan Grove（羅弄泉）數據解讀：地價、價格參考與羅弄泉一帶生活圈

項目基本數據

戶數、佔地面積、座數與樓層、戶型配比、配套、學校、顧問團隊、地鐵距離、完工預估及預覽和訂購日期均據 ERA 項目資料；地價來自政府售地結果。戶型面積、數量和配比均爲暫定，須經有關當局批准，最終以發展商公佈爲準。

戶型配比：數字說明了什麼

據英文版 ERA 項目資料中的暫定戶型表（須經當局批准），各類戶型的數量和麪積如下：

按我們的簡單計算，有幾點值得注意：第一，一房只有3個單位，實際的入門戶型是581平方英尺的二房；第二，三房及以上的單位約佔55%，整體明顯偏向家庭買家；第三，帶私人電梯的四房和五房豪華單位共108個，約佔一成。按戶數加權，平均每戶面積約891平方英尺，接近一個緊湊型三房。

對不同買家而言：首次購買私宅的單身或夫婦，主要會在二房中選擇；計劃生育或需要在家辦公的夫婦，可以關注710平方英尺的二房加書房；年輕家庭的主力選擇是三房；多代同堂或人口較多的家庭，四房和五房的供應比不少郊區項目更充足。

地價結構：兩幅地塊透露了什麼

第一幅地塊於2025年7月以7.036億新元成交（共7份標書），摺合每平方英尺容積率地價（psf ppr）1,376元；第二幅地塊於2025年9月以6.239億新元成交（共5份標書），摺合1,331元。兩幅合計約13.275億新元。

按我們的簡單計算，用地價除以每平方英尺容積率單價，可以推算出兩幅地塊的總建築面積約爲98萬平方英尺，綜合地價約爲每平方英尺1,354元。再除以1,056戶，平均每戶分攤的土地成本約126萬新元，平均每戶建築面積約928平方英尺。需要注意的是，建築面積包含部分公共空間，與單位實際面積並不完全相同。用暫定戶型表覈對：各戶型面積乘以戶數，合計約94.07萬平方英尺，平均每戶約891平方英尺，約爲推算建築面積的96%。兩者計算口徑不同，這一比例只作爲一致性檢驗，但它印證了項目以中等面積的家庭戶型爲主。

佔地面積公佈後，還可以多算幾項（均爲我們的簡單計算）：約98萬平方英尺的建築面積除以約30,345平方米（約32.66萬平方英尺）的佔地，推算容積率約爲3.0，與兩幅地塊的地價數據吻合；平均每戶佔地約28.7平方米，即每公頃約348戶；每平方米土地的地價約爲43,700新元；1,056戶分佈在5座大樓，平均每座約211戶。

價格參考：分析師預估與 Chuan Park 比較

項目售價尚未公佈。據 EdgeProp 和 99.co 在2025年的報道，分析師的初步看法是平均售價約爲每平方英尺2,700至2,800元；更早的估計則爲每平方英尺2,600至2,750元。以上都是第三方估計，並非發展商定價。作爲參考，據 EdgeProp 報道，隔壁的 Chuan Park 於2024年11月推出，首個週末售出916個單位中的696個（約76%），平均呎價爲2,579元，其中二房和三房佔成交的92%。

按我們的計算，分析師的較新區間比 Chuan Park 首週末平均價高約4.7%至8.6%。以暫定戶型面積爲例：646平方英尺的二房，按預估區間計算總價約174萬至181萬新元；893平方英尺的三房約241萬至250萬新元；1,238平方英尺的四房約334萬至347萬新元。這些只是算術示例，並非任何單位的實際售價。

比較時還需注意：Chuan Park 的成交以二房和三房爲主，而 One Chuan Grove 的暫定戶型中四房和五房約佔四分之一。大戶型呎價通常較低，因此即使同類戶型定價高於 Chuan Park，項目整體平均呎價也可能被拉低。另外，兩個項目推出時間相隔約27個月，建築成本、利率和市場情緒也會變化。

交通網絡：一站連接兩個轉換站

羅弄泉地鐵站（CC14）位於環線，2009年5月28日啓用。據 ERA 項目資料，項目距離車站約250米，步行約3分鐘，實際時間取決於各座大樓的位置和過馬路的情況。

這個位置的最大特點，是車站兩側各一站就是轉換站：往一個方向一站是實龍崗站（NE12/CC13），可轉乘東北線，並與 NEX 購物中心和實龍崗巴士轉換站相連；往另一個方向一站是碧山站（NS17/CC15），可轉乘南北線，旁邊就是 Junction 8 購物中心。也就是說，居民只需一站即可接駁三條地鐵線，出行選擇較多，遇到某條線路擁擠或故障時也有替代路線。據 ERA 項目資料（含轉乘計算），從羅弄泉到烏節路爲6站，到 Great World 爲8站，到湯申-東海岸線的加利谷站（Caldecott）爲3站。

此外，根據陸路交通管理局的資料，跨島線第一階段預計在2030年完成（與項目預計完工時間相近），沿線車站包括後港、實龍崗北、Tavistock、宏茂橋、Teck Ghee 和 Bright Hill。羅弄泉本身並沒有跨島線車站，因此我們不將其視爲項目的直接利好，只是該區域整體交通規劃的一部分。駕車方面，附近可連接中央高速公路（CTE）和泛島高速公路（PIE）。

生活配套與學校

據 ERA 項目資料，項目隔壁就是 NTP+（New Tech Park）；環線一站可到 NEX 和 Junction 8 兩個購物中心；兩站可到 AMK Hub、Woodleigh Mall 和 Kovan 一帶；駕車約5分鐘可到實龍崗花園圓環（Serangoon Garden Circus）、myVillage 購物中心以及知名的 Chomp Chomp 小販中心。項目內另設7間商店和1間託兒所，按我們的計算，大約每151戶對應一間商店，商店總面積約2,860平方英尺，更偏向日常便利，而不是取代購物中心。

學校方面，ERA 項目資料列出1公里範圍內的4所小學：CHIJ Our Lady of Good Counsel、Kuo Chuan Presbyterian（國專長老會小學）、St. Gabriel's（聖加百列小學）和 Yangzheng（養正小學），2公里內共有10所小學。由於小學報名的距離是按具體地址計算的，而項目確切地址尚未公佈，這些距離僅供參考，建議地址公佈後在 OneMap 上自行覈實。

國際學校的選擇也相當集中：澳大利亞國際學校（Australian International School）就在馬路對面，項目資料還列出 Early Learning Village、Stamford American International School、Lycée Français（法國國際學校）和 SJI International。這些學校不屬於教育部小學報名系統，但對有國際課程需求的家庭是實際的考慮因素。

設施：以運動和聚會爲主

根據發展商項目亮點中的部分設施清單，項目設施明顯偏重運動與家庭聚會，包括：兩個玻璃圍板的板式網球（padel）場、兩個高爾夫模擬器、一個比賽標準網球場、一個戶外匹克球場、一個室內羽毛球及匹克球館、約1,300平方英尺的健身房、普拉提室、舞蹈及瑜伽室、游泳池、800米跑道、中式私人餐廳、西式私人餐廳、宴會廳以及燒烤亭。

發展商表示這只是部分清單，最終設施以發展商確認爲準。設施越多，日後的管理費用也可能越高，但由於項目戶數較多，費用可以由更多業主分攤。實際管理費要到竣工後纔會確定。

尚未確認的信息

據2026年11月3日的英文版 ERA 項目資料，暫定戶型表、各座樓層（4座27層、1座24層）、兩層地下停車場、預計2030年底完工、建築師與景觀設計團隊，以及1公里內4所小學的校名均已公佈。以下資料目前仍未最終確認，我們不會當作事實陳述：

• 確切地址（學校距離需據此在 OneMap 上覈實）
• 正式的 TOP 日期（目前只有預計2030年底完工）
• 最終戶型面積與數量（目前爲暫定，須經當局批准）
• 售價（目前只有分析師估計）
• 完整設施清單

這些信息預計會在2027年2月13日預覽前後進一步明確，訂購日爲2027年2月27日，兩者相隔14天。如需第一時間獲取戶型圖、價格表和電子手冊，歡迎在本站相關頁面登記。

適合哪些買家

從數據來看，這個項目可能較適合依賴地鐵出行的家庭、需要三房或更大戶型的家庭、希望留在實龍崗、碧山、宏茂橋或後港一帶的本地升級買家，以及重視運動設施和家庭聚會空間的住戶。相對而言，偏好小型、安靜項目的買家，以最低總價爲首要考慮的買家，或希望購買一房的買家（暫定戶型表中只有3個一房），可能需要更仔細地比較其他選擇。另外，項目預計2030年底才完工，需要短期內入住的買家也應把時間因素考慮在內。

在預覽之前，建議先使用本站的印花稅計算器和房貸計算器估算預算，再根據分析師的呎價區間換算出目標面積範圍。例如，以180萬新元預算計算，按分析師每平方英尺2,700至2,800元的區間，大約對應643至667平方英尺，正好落在暫定戶型表中646平方英尺的二房，710平方英尺的二房加書房則略超預算。這樣等戶型圖公佈時，就能迅速鎖定適合的戶型。

所有價格和數據均爲初步信息，請以發展商最終公佈的資料爲準。本網站不提供任何回報承諾，相關數據和估算僅供參考。